बक्षीसपत्र:-

 

बक्षीसपत्र:- खरेदी-खत, हक्क-सोड पत्र , मृत्यूपत्र ह्यांच्याबरोबरच बक्षीस पत्र म्हणजेच "गिफ्ट डिड" हा मिळकतीमधील मालकी हक्क तबदील करण्याचा एक लोकप्रिय दस्तऐवज आहे. ह्यामधील मृत्यूपत्र सोडता इतर सर्व दस्तांची अंमलबजावणी ही संबंधित व्यक्तींच्या हयातीत होते. बहुतांशी वेळा जवळच्या नात्यामध्ये प्रेमापोटी, आपुलकीपोटी केला जाणाऱ्या ह्या दस्ताबद्दलच्या कायदेशीर तरतुदी ह्या ट्रान्सफर ऑफ प्रॉपर्टी ऍक्ट च्या कलम १२२ ते १२६ मध्ये अंकित केलेल्या आहेत. त्याची थोडक्यात माहिती खालीलप्रमाणे १. स्वतःच्या मालकिची आणि 'अस्तित्वात' (existing) असलेली स्थावर किंवा जंगम मिळकत बक्षिस पत्राने तबदील म्हणजेच ट्रान्सफर करता येते. थोडक्यात जी गोष्ट अस्तित्वात नाही तिचे बक्षीसपत्र करता येत नाही. २. बक्षीस पत्र लिहून देणाऱ्या व्यक्तीस "डोनर" (दाता ) तर ज्याच्या लाभात ते लिहून दिले जाते त्या व्यक्तीस "डोनी" (लाभार्थी) असे म्हणतात. ३. खरेदी खत हे विनामोबदला करता येत नाही. उलटपक्षी बक्षीस पत्र हे "विना-मोबदलाच" असावे लागते. म्हणजेच मिळकतीमधील हक्क तबदील केल्याच्या बदल्यात डोनरला डोनी कढून कुठलाही मोबदला मिळत नाही. तसेच काही अटींना अधीन राहून म्हणजेच "कंडिशनल" बक्षीस पत्र देखील करता येते. ४. स्थावर (इममुव्हेबल) मिळकतीचे बक्षीसपत्र हे नोंदणीकृत करणे म्हणजेच "रजिस्टर" करणे कायद्याने बंधनकारक आहे. त्यावर डोनर, तसेच २ साक्षीदारांनी सही करणे गरजेचे आहे. सर्वात महत्वाचे म्हणजे डोनीने देखील "बक्षीस पात्र मान्य आहे" असे लिहून सही करणे गरजेचे आहे. ह्या अटींची पूर्तता झाली की बक्षीस पत्राद्वारे मालकी हक्क तबदील होतो. जंगम (मुव्हेबल) मिळकतीचे बक्षिसपत्र हे नोंदणीकृत दस्ताने किंवा प्रत्यक्ष त्या वस्तूचा ताबा देऊन करता येते. बक्षिस पत्र आणि स्टॅम्प ड्युटी : महाराष्ट्र स्टॅम्प ऍक्ट अन्वये बक्षीसपत्र नोंदविण्यासाठी जी स्टॅम्प ड्युटी भरावी लागते. सदरील कायद्याच्या अनुच्छेद ३४ अन्वये, जर का डोनरच्या कुटुंबातील सदस्यांना म्हणजेच नवरा, बायको, भाऊ किंवा बहीण ह्यांना बक्षीसपत्राद्वारे मिळकत द्यायची असेल तर त्या मिळकतीच्या बाजारभावाच्या तीन टक्के इतकी स्टॅम्प ड्युटी भरावी लागेल. मात्र जर का सदरील मिळकत ही राहण्याची किंवा शेतीची असेल आणि बक्षीस पत्राद्वारे ती मिळकत नवरा, बायको, मुलगा, मुलगी, नातू, नात, मृत मुलाची पत्नी ह्यापैकी कोणाला द्यायची असेल तर केवळ दोनशे रुपये इतकीच स्टॅम्प ड्युटी आकारली जाईल. ह्या उपर इतर सर्व बक्षीसपत्रासाठी खरेदीखताप्रमाणे पूर्ण स्टॅम्प ड्युटी आकारली जाईल. ह्या मध्ये एक श्लेष असा आहे कि अजूनही पुण्यामध्ये स्टॅम्पड्युटी व्यतिरिक्त एक टक्का एल.बी.टी देखील आकारला जातो. असो . ५. बक्षीस पत्र 'अपवादात्मक' परिस्थितीमध्येच रद्द करता येते. जर एखादी विशिष्ट गोष्ट समजा घडली तर बक्षीस पत्र रद्द होईल, असे जर डोनर आणि डोनी ह्यांनी ठरविले असेल आणि तशी गोष्ट घडली तरच बक्षिस पत्र रद्द होऊ शकते. मात्र अशी विशिष्ट गोष्ट घडणे किंवा न घडणे ह्यावर डोनरचे नियंत्रण असेल, तर असे बक्षीसपत्र रद्द करता येत नाही. तसेच ज्याप्रमाणे एखादा करार रद्द करता येतो त्या कारणांनी देखील बक्षीपत्र रद्द करता येते मा. सर्वोच्च न्यायालयाने नुकत्याच एका निकालाद्वारे हे स्पष्ट केले आहे की "कंडिशनल गिफ्ट डीड" हे त्या गिफ्ट डीड मधील कंडिशनची म्हणजेच पूर्वअटींची पूर्तता डोनीने न केल्यास ते रद्द करण्याचा अधिकार डोनरला आहे. (एस. सरोजिनी अम्मा विरुद्ध वेलायधून पिल्लई, दिवाणी अपील क्र . १०७८५/१८). ह्या केसची थोडक्यात हकीकत बघुयात. मूलबाळ नसल्यामुळे ७४ वर्षीय सरोजिनी अम्मा ह्यांनी त्यांच्या भाच्याला-वेलायधूनला बक्षीसपत्रवजा ट्रान्सफर डीड द्वारे द्वारे मिळकत दिली आणि काही मोबदला देखील स्वीकारला. मात्र ह्यात पूर्वअट अशी होती की वेलायधूनने त्यांची आणि त्यांच्या नवऱ्याची आयुष्यभर देखभाल करायची आणि त्या दोघांच्या मृत्यूनंतर बक्षीपत्राची अंमलबजावणी होईल आणि जागेचा मालकी हक्क आणि ताबा वेलायधूनला मिळेल. मात्र काही वर्षांनी सरोजिनी अम्मांनी सदरचे बक्षीपत्र रद्द केले आणि तसा दस्त देखील नोंदविला. त्यास वेलायधून कडून आव्हान देण्यात आले, आणि निकाल सरोजिनी अम्माच्या विरोधात जाऊन प्रकरण सर्वोच्च न्यायालयात पोहोचते. मा. सर्वोच्च न्यायालयाने नमूद केले की ट्रान्सफर डीडमधील बक्षीसपत्राचा भाग हा 'कंडिशनल' होता आणि सबब डोनरला ते बक्षीसपत्र रद्द करण्याचा पूर्ण अधिकार होता. तसेच असेही पुढे नमूद केले की बक्षीसपत्राद्वारे एखाद्या मिळकतीमधील मालकी हक्क तबदील करण्यासाठी मिळकतीचा ताबा देणेही गरजेचे आहे, असा कुठलाहि कायदा नाही. बक्षीसपत्र आणि मृत्यूपत्र एकत्र करता येते का ? वरील  केसमध्ये बक्षीस पत्र  आणि मृत्यूपत्र एकत्र करता येते असाही  प्रश्न उपस्थित झाला होता, मात्र त्यावर कुठलेही ठोस उत्तर दिलेले दिसून येत नाही. मात्र ह्या पूर्वी 'मथाई सॅम्युएल विरुद्ध इपिन' ह्या केसमध्ये २०१४ साली  मा. सर्वोच न्यायालायने त्या केसच्या फॅक्टसच्या आधारे असा निकाल दिला की जरी कायदेशीर तरतुदींच्या अधीन राहून एकाच दस्तामध्ये मृत्यूपत्र आणि बक्षीसपत्र करणे गैर नसले तरी  जर  डोनीला (लाभार्थीला) डोनरच्या  हयातीत कुठलेच हक्क मिळणार नसतील, तर ते मृत्युपत्र म्हणता येईल; कोर्ट पुढे असेही म्हणाले की मात्र  एखाद्या दस्ताचे शीर्षक म्हणजेच हेडिंग काय आहे ह्यावरून तो दस्त काय आहे हे ठरत नाही, तर त्यातील सर्व तरतुदी एकत्रितरित्या वाचून मगच तो दस्त कोणता आहे हे ठरविता येते. उदा.  बरेचवेळा 'विसार -पावती' असे शीर्षक असलेल्या दस्तामधील तरतुदी या साठेखतासारख्या असल्याचे दिसून येते, त्यामुळे कोर्टात देखील  साठेखताच्या तरतुदी लागू होतात. खरेतर ह्या वरील दोनही  दस्तांची जातकुळी वेगळी आहे.मृत्यूपत्रासाठी कोणताही स्टँम्प द्यावा लागत नाही, त्याचे रजिस्ट्रेशन करणे बंधनकारक नाही, लाभार्थ्यांना ते मान्य आहे असे लिहून द्यावे लागत नाही, . तर ह्या तीनही  गोष्टी बक्षीसपत्रासाठी करणे अनिवार्य आहेत.  तसेच मृत्यूपत्राचा अंमल हा ते करणाऱ्याचा  मृत्यूनंतर होतो, तर बक्षीसपत्राद्वारे मिळकतीमधील हक्क आणि अधिकार हे त्या व्यक्तीच्या  हयातीमध्येच तबदील  होतात. सबब असे सरमिसळ असणारे दस्त केल्याने ते नसते केले तरच बरे असे नंतर म्हणायची वेळ येऊ शकते. सबब  तज्ज्ञ व्यक्तींचा सल्ला घेऊन सोपे आणि सुटसुटीत दस्त करावेत. हक्कसोडपत्र. :- "नावावर जागा करणे" किंवा "७/१२ वा  प्रॉपर्टी कार्डला नाव लावणे" या बाबतीत अनेक लोकांमध्ये गैरसमज दिसून येतात. बहुसंख्य लोकांना असे वाटत असते की, ७/१२ च्या उताऱ्याला किंवा   प्रॉपर्टी कार्डला नाव लागले की  आपले नाव लागले  की आपण मालक झालो आणि नाव गेले कि आपला मालकी हक्क गेला. वस्तूथिती मात्र उलटी आहे.  अश्या उताऱ्यांनी मालकी हक्क ठरत नाही. आपल्याकडे एखाद्या मिळकतीमध्ये मालकी हक्क हा कुठल्याही २ किंवा अधिक  व्यक्तींच्या हयातीमध्ये  खरेदीखत, बक्षीसपत्र, हक्कसोड पत्र, वाटप-पत्र यांसारख्या नोंदणीकृत दस्तानेच तबदील केला जाऊ शकतो.  हे  दस्त कायद्याने नोंदविणे गरजेचे आहे आणि त्यावर योग्य ते मुद्रांक शुल्क म्हणजेच स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी शुल्क भरणे गरजेचे असते. त्याचप्रकारे एखाद्या व्यक्तीच्या मृत्यूनंतर मिळकतीमधील मालकी हक्क हा मृत्यूपत्राने किंवा वारसा हक्काने  तबदील होऊ शकतो. ह्या दस्तांमधील "हक्कसोड पत्र" किंवा ज्याला इंग्रजीमध्ये "रिलीज डीड" म्हणतात ह्या प्रकारची आपण थोडक्यात माहिती घेण्याचा प्रयत्न करू. ह्या दस्ताच्या नावावरूनच आपल्या लक्षात आले असेल की हक्क सोडण्यासाठी मिळकतीमध्ये हक्क असणे अभिप्रेत आहे.  जेव्हा २ किंवा  अधिक व्यक्तींना  एकाच मिळकतीमध्ये हक्क असतो आणि त्यामधील कुठल्याही एका सहमालकाला त्याचा/तिचा हिस्सा हा अन्य सहमालकाच्या लाभामध्ये सोडून द्यायचा असेल, तेव्हा हक्क सोड पत्र दस्त बऱ्याच वेळा केला जातो. हक्कसोड पत्राला बरेचवेळा बहीण-भावाचा दस्त असे समजले जाते. कारण बहुतांशी वेळा बहिणींचा  वडीलोपार्जित मिळकतींमधील हक्क भावांच्या लाभात सोडण्यासाठी ह्या दस्ताचा वापर केला जातो.  हक्कसोड पत्र आणि स्टॅम्प ड्युटी : जेव्हा एखाद्या व्यक्तीला वडिलोपार्जित मिळकतीमधील आपला  हिस्सा स्वतःच्या भावाच्या किंवा बहिणीच्या किंवा मुलगा/मुलगी ह्यांच्या लाभात किंवा जेव्हा मुलगा/मुलगी मयत असतील तर त्यांच्या मुला मुलींच्या म्हणजेच नातवंडांच्या लाभात  किंवा स्वतःच्या आई किंवा वडिलांच्या किंवा वैवाहिक जोडीदाराच्या लाभात , पण कुठल्याही प्रकारचा मोबदला न स्वीकारता सोडून द्यायचा असेल, तर फक्त २०० रुपयांच्या स्टॅम्प ड्युटी वर हक्क सोड पत्र नोंदणीकृत करता येते. ह्या नाममात्र स्टॅम्पड्युटीसाठी   वडिलोपार्जित मिळकत आणि विना-मोबदला ह्या दोन महत्वाच्या अटींची एकाचवेळी पूर्तता होणे आवश्यक आहे. इतर सर्व प्रकारच्या हक्क सोड पत्रासाठी मात्र खरेदीखतासारखीच संपूर्ण स्टॅम्प-ड्युटी भरावी लागते. वडीलोपार्जित मिळकत आणि स्वतंत्र/स्वकष्टार्जित  मिळकत म्हणजे काय ह्याचा आपल्याकडे बऱ्याचवेळा गोंधळ दिसून येतो. वडिलोपार्जित मिळकत हि संकल्पनाच हळूहळू संपत चालली आहे, हे मा. सर्वोच्च न्यायालयाने देखील मान्य केले आहे. मात्र  एखाद्या व्यक्तीची स्वतंत्र/स्वकष्टार्जित मिळकत हि कायम स्वतंत्रच राहते आणि तिच्या पुढच्या पिढीकडे ती मिळकत वडिलोपार्जित म्हणून जात नाही, असे निकाल १९८६-८७ सालापासून मा. सर्वोच्च न्यायालयाने दिलेले आहेत. बरेच वेळा मिळकत स्वतंत्र का वडिलोपार्जित अणि  स्टॅम्पड्युटी ह्यावरून वाद-विवाद होतात. अश्यावेळी बक्षीस-पत्राचा तुलनेने कमी स्टॅम्प-ड्युटी लागू होणारा  किंवा कुठलीच  स्टॅम्पड्युटी न लागणार मृत्यूपत्रासारखा दस्त करणे श्रेयस्कर असते. हक्क-सोड पत्राचा उपयोग : हक्क-सोड पत्र नोंदणीकृत करून दिल्यावर दस्त लिहून देणाऱ्या व्यक्तीचा त्या मिळकतीमधील हक्क संपुष्टात  येतो आणि लिहून -घेणाऱ्या  व्यक्तीचा त्या मिळकतीमधील मालकी हिस्सा त्या प्रमाणात वाढतो. हक्क सोडपत्र हा एक महत्वाचा दस्तऐवज आहे. हा दस्त करण्यामागे देखील दस्त करणाऱ्या पक्षकारांची  परस्परांबद्दलची आपुलकी अभिप्रेत असते. कधी कधी हक्क-सोड पत्रामागे  "सोड-हक्क" अशी  भावना असल्याचेही दिसून येते. वाटणीपत्र:- वाटणीपत्र (Partition Deed) म्हणजे सर्वसाधारणपणे, ज्या दस्तऐवजाद्वारे मालमत्तेचे सहमालक त्या मालमत्तेचे पृथक विभाजन (by metes and bounds) करतात अथवा मालमत्तेच्या विभाजनाचा करार करतात असा दस्तऐवज. यामध्ये पुढील प्रकारच्या दस्तऐवजांचा समावेश होतो. 1. महसूल प्राधिकारी किंवा दिवाणी न्यायालयाने विभाजन घडवून आणण्याविषयी दिलेला अंतिम आदेश; 2. विभाजन करण्याचा निर्देश देण्यात आलेला लवाद निवाडा; आणि 3. मालमत्तेच्या विभाजनासंदर्भात सहमालकांनी कोणत्याही स्वरुपात लिहीलेला व त्यावर स्वाक्ष-या केलेला दस्तऐवज. भाडेपट्टा (Lease Deed) म्हणजे काय? भाडेपट्टा (Lease Deed) म्हणजे सर्वसाधारणपणे, स्थावर किंवा जंगम मालमत्तेचा किंवा दोन्हीचा भाडेपट्टा. यामध्ये पुढील दस्तऐवजांचादेखील समावेश होतो,- 1. पट्टा; 2. कबुलायत किंवा मालमत्तेची मशागत करणेविषयी, तिचा भोगवटा करणेविषयी किंवा तिचे भाडे देणेविषयी किंवा ते सुपूर्द करणेविषयी लेखी हमी; 3. ज्या दस्तऐवजाद्वारे कोणतेही पथकर बसवण्याचे हक्क भाड्याने दिले जातात असा कोणताही दस्तऐवज; 4. भाडेपट्ट्याविषयी केलेला अर्ज मंजूर झाला आहे हे दर्शविण्याच्या उद्देशाने लिहिलेला कोणताही मजकूर; 5. एखाद्या भाडेपट्ट्याच्या संबंधातील कोणत्याही दिवाणी न्यायालयाचा हुकूमनामा / अंतिम आदेश. जमीनखरेदी:- 1. #जमीन_खरेदी_करताना ✔✔✔✔ 1) जमिनीचा सातबारा उतारा पाहणे : ज्या गावातील जमींन खारेदी करावयाची असेल तेथिल गावच्या तलाठ्या कडून जमिनीचा नवीन सातबारा काढून घ्यावा. त्यावर असलेले फेरफार व आठ अ तपासून पाहावा.सातबारा पहाताना वर्ग १ नोंद असली तर ती जमीन विक्री करणा-याची स्वतःच्या मालकी वहिवाटीची असून सदर जमीन खरेदी करण्यास विशेष अडचण येत नाही.परंतु नि.स.प्र.(नियंत्रित सत्ता प्रकार किवा वर्ग २) अशी नोंद असेल तर सदर जमीन कुळ वाहिवाटी मार्फत मिळविलेली असते. अशी जमीन खरेदी करणे पूर्वी संबंधित कुळाला विक्री करण्यासाठी प्रांत अधिकारी यांची परवानगी घेणे अपरिहार्य ठरते. ही परवानगी खरेदी करते वेळी घेणे आवश्यक असते. या करीता ३२ म प्रमाणपत्र वगैरे ब-याच कागदपत्रांची पूर्तता करावी लागते. यासाठी साधारणत: एक महिना कालावधी लागतो. प्रांत अधिकारी यांची परवानगी मिळल्यावर खरेदीखत करता येते. 2) कोणतीही जमीन खरेदी करताना खालील गोष्टींचा आढवा घ्यावा. a) जमिनी पर्यंतचा रस्ता - जमीन बिनशेती असल्यास जमिनी पर्यंतचा रस्ता नकाशामध्ये दाखवीलेला असतो परंतु जमीन बिनशेती नसल्यास व खाजगी रस्ता असल्यास रस्त्यासाठी दाखवीलेली जमीन व संबंधित मालक यांची हरकत नसल्याची खात्री करावी. b) आरक्षीत जमिनी - शासनाने सदर सदर जमिनी मध्ये कोणत्याही करणासाठीचे आरक्षण उदा. हिरवा पट्टा पिवळा पट्टा इं. नसल्याची खात्री करावी. c) वाहिवाटदार - सातबारावरील मुळ मालक व प्रत्यक्ष जमिनीचा वहिवाटदार वेगवेगळे असू शकतात याची खात्री कारावी. d) सातबारावरील नावे - सातबारावरील नावे ही विक्री करन-या व्यक्तीचिंच आहे का ते पहावे. त्यावर मयत व्यक्ती किवा जुना मालक इतर वारसांची नावे असल्यास ती काढून घेणे आवश्यक असते. e) कर्जप्रकरण, नयालयीन खटला व भाडेपट्टा - जमिनीवर कोणत्याही बॅंक किवा संस्था यांच्या कर्जाचा बोजा नसल्याची खात्री करावी. तसेंच न्यायालायीन खटला चालू असल्यास संदर्भ तपासून पहावे.कोणतीही जमीन खरेदी करताना प्रथम वकिलाचा सल्ला घेणे आवश्यक आहे. f) जमिनीची हद्द - जमिनीची हद्द नकाशा प्रमाणे मोजून तपासून घ्यावी.व लगतच्या जमीन मालकांची हरकत नसल्याची खात्री करावी. g) इतर अधिकारांची नोंद - सातबारावर इतर अधिकारमध्ये नावे असतील तर आवश्यक ती माहिती करूं घेणे. किवा बक्षीसपत्राने मिळलेल्या जमिनींची विशेष काळजी घ्यावी. h)बिनशेती करणे - शेतघर सोडून कोणत्याही कारणासाठी बांधकाम करावयाचे असल्यास बांधकामाच्या प्रकारा प्रमाणे बिनशेती करणे आवश्यक असते शहरात असल्यास तूं प्लानिंग प्रमाणे करवी. i) संपादित जमिनी - सदर जमिनीमधून नियोजित महामार्ग, रेल्वे मार्ग, तलाव इ. नसल्याची खात्री करावी. याची सातबारावर नोंद पहावी. तसेच जमिनियाच्या बाजून रस्ता, नदी, महामार्ग, असेळ तर त्यापासूनचे योग्य अंतर सोडून पुरेशी जमीन असल्यास खरेदी करावी. j) खरेदीखत - तालुक्यातील दुय्यम निबंधक कार्यालयामध्ये आवश्यक त्या कागदपत्रांची पूर्तता करून व आवश्यक शुल्क भरून खरेदीखत करावे. योग्य कालावधी नंतर खरेदी केलेल्या जमिनिचा नकाशा व आपल्या नावे सातबारा खात्री करावी 3) वेळोवेळी बदलणारे शासन नियम पडताळून पहावेत. 4) जमीन खरेदी देतांना: जमिन मालकाने आर्थिक व्यवहार पूर्ण झाल्याशिवाय खरेदीखत करू नये. खरेदीखत करताना दिलेली जमीन व सातबारा यांची खात्री करावी. ==================================================== जमिनीचा सातबारा आपल्या नावे केव्हा होतो, खरेदीखत जमीन विक्री केल्यानंतर होते. खरेदीखत झाल्यानंतर काही दिवसातच दुय्यम निबंधक कार्यालयातून अविवरण पत्रक तहसीलदार कार्यालयात पाठविले जातात. त्यानंतर संबधित तलाठी कार्यालयात हे विवरण पत्रक पाठविले जातात. त्यानंतर तलाठी सातबारावारील सर्वांना नोटीसा काढतात. नोटीस सही करून अल्यानंतर सातबारावरील जुनी नावे कमी होऊन नवीन मालकाची नावे नोंदाविली जातात. वर्ग २ च्या विक्रीची परवानगी सातबारावर जमिनिचा प्रकार यामध्ये वर्ग १ असा उल्लेख असेल तर प्रांत अधिकारी यांची परवानगीची आवश्यकता नसते,.परंतु वर्ग २ असे असल्यास परवानगीची आवश्यकता असते. कारण अशा जमिनी भोगवटदाराला केवळ कसण्याचा अधिकार असतो विकण्याचा नसतो. सदर भोगवटदार हा या जमिनिचा कुळ म्हणून असतो हि जमीन कुळकायदयाने मिळालेली असते थोडक्यात या जमिनी म्हणजे सरकारी मालमत्ता असतात. अशा जमिनीच्या विक्रीच्या परवानगी साठी प्रांत ऑफिंस मध्ये खालीअल कागदपत्रांची पुर्तता करावी लागते. १. जमिनीचा नवीन सातबारा २. जमिनीवरील सर्व फेरफार ३. आठ अ ४. जमीनीचा नकाशा ५. अर्ज अर्जासोबत सर्व कागदपत्रांच्या झेरॉक्स प्रती जोडून प्रांत ऑफिस मध्ये दाखल करावेत. सर्व कागदपत्रांची छाननी करून एका महिन्यात प्रांत ऑफिसरच्या पर्वांगीची प्रत मिळते. मिळालेल्या परवनगी मध्ये फक्त सहा महिन्याचा कलावधी असतो. सहा महिन्यात जमीन विक्री करावी लागते अथवा सहा महिन्यांनी हि परवानगी संपते. बिनशेती (Non Agricultur) कोणत्याहि जमिनी मध्ये घर बांधावयाचे झाल्यास ती जमीन प्रथम बिनशेती करावी लागते. शेत जमीन किवा इतर कोणत्याही प्रकारच्य जमिनीमध्ये घर बांधता येंत नाही. जर शेत घर बांधावयाचे असल्यास स्वतः शेतकरी असावे लागते. त्याचप्रमाणे आपल्या शेत जमिनी असाव्या लागतात आणि ती शेती करावी लागते. आणि तसे पुरावे असावे लागतात. जमीन बिनशेती करायची असल्यास पुढील कागदपत्रांची आवश्यकता असते. १ जमिनीचा सातबारा २ जमिनिचा नकाशा ३ टाउन प्लानिंगची परवानगी ४ अर्ज सदर अर्जासोबत सर्व कागदपत्रे जोडून संबधित प्रांत अधिकारी कीवा तहसीलदार यांच्या कार्यालयात सदर करावे लागतात. जमिनीच्या नकाशामध्ये लागून रस्ते असल्यास अडचण येंत नाही पण तसे नसेल तर घरापर्यंत जण्याकरीता रस्ता दाखवावा लगतो. म्हणजेच सदर जमनीपर्यंत जाण्यासाठी रस्त्यासाठी जमीन विकत घ्यवी लागते. खरेदीखत कसे करावे. खरेदीखत म्हणजे जमिनीचा व्यवहार पूर्ण केल्याच पुरावा असतो. खरेदिखत करण्यापूर्वी जमीन खरेदी करणार्‍याने जमीन मालकाला ठरलेल्या व्यवहाराप्रमाणे सर्व रक्कम पूर्ण करायची असते. जर सर्व रक्कम पूर्ण झाली नसेल तर खरेदीखत करू नये. कारण एकदा खरेदीखत झाले की नंतर जमीन मालक हा त्या जमिनीवरचा मालकी हक्क काढून घेत असतो. आणि खरेदीखत सहजासहजी रद्द होत नाही. रद्द करण्याचा अधिकार फक्त सर्वोच्च न्यायालयाला असतो. पण तसे मोठे पुरावे असावे लागतात. खरेदीखताची नोंदणी संबंधित दुय्यम निबंधक कर्यालयात झाल्यानंतर काही दिवसातच सातबारा नवीन मालकाच्या नावे होतो. खरेदीखत करण्यासाठी ज्या गावातील जमीन असेल त्या संबधित दुय्यम निबंधक कार्याकायात जाऊन बाजारभावे आणि आपपसातील ठरलेल्या रक्कमेवर मुल्यांकन करून मुद्रांकशुल्क काढून घ्यावे. जमिनीचे मुल्यांकन हे जमिनीच्या प्रकाराप्रमाणे ठरलेले असते. आणि त्याचे सर्व दरपत्रक (रेडीरेकनर) त्या त्या तालुक्याच्या दुय्यम निबंधक अधिकारी यांच्या कार्यालयात उपलब्ध असतात. आणि मुल्यांकन काढून देण्याचे काम हे दुय्यम निबंधाकाचेच असते. यामध्ये जमिनीची सरकारी किंमत आणि प्रत्यक्ष जमीन मालक व खरेदीदार यांच्यातील ठरलेल्या व्यवहारावर जी रक्कम जास्त असते त्यावर मुल्यांकन करून जास्त मुद्रांकशुल्क गृहीत धरला जातो. मुद्रांकशुल्क काढून झाल्यावर दु.नि. हे खरेदीखत दस्तऐवजासाठी लागणारे नोंदणीशुल्क व कागदपत्रे व इतर कार्यालयीन खर्चाची माहिती देतात. हि सर्व माहिती घेऊन दु. नि. यांनी ठरवून दिलेल्या मुद्रांकशुल्कावर आवश्यक ती माहिती लिहून उदा. सर्वे नं. जमिनीचे क्षेत्र,जमिनीचा प्रकार, जमीन मालकांची नावे, जमीन खरेदी करण-याचे प्रयोजन त्याचप्रमाणे जमीन विकण्याचे प्रयोजन नमूद करावे लागते.तसेच लागणारी सर्व कागदपत्रे जोडून खरेदीखत तयार करावे. यासोबत संगणकावर डाटाएंट्री करण्यसाठी लागणारा input भरून दुय्यम निबंधक कार्यालयात दस्त नोंदणीसाठी सदर करावा. खारेदिखतासाठी लागणारी कागदपत्रे -- १) सातबारा २) मुद्रांकशुल्क ३) आवश्यक असल्यास फेरफार ४) आठ अ ५) मुद्रांक शुल्काची पावती ६) दोन ओळखीच्या व्यक्ती, त्यांचे फोटो प्रुफ ७) आवश्यक असल्यास प्रतिज्ञापत्र ८) N A order ची प्रत ९) विक्री परवानगीची प्रत ==================== by - internet